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住宅区配套公共建筑产权究竟归谁?
2011-01-28 11:48:42   来源:   评论:0 点击:

  住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”),指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑,但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建,为业主居住提供了各项便利条件,提升了楼盘的吸引力,是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建,其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益,现行有关规定又非常零散、模糊,导致适用法律疑难,开发商与业主往往各执一词,争议由此产生。

 

  判断配套公建产权归属的基本方法

  (一)基于社会公共利益,国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的,按国家及地方有关规定执行。

  如配套中小学校,按国家及地方有关规定,其产权归政府;配套物业管理办公房、社区居委会用房,按武汉市有关规定,其产权归全体业主;配套防空地下室,由于国家尚未对其产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,但配套防空地下室平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

  (二)国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的,按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的,或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的,则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围,则其产权归全体业主。

  (三)上述情形外,属于商品住宅从属物的,其产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。

  配套公建的产权原则上归开发商

  对于产权归开发商的配套公建,除国家及地方禁止开发商出售、出租以外,开发商可以出售、出租。但无论配套公建产权归谁所有,根据《物业管理条例》第50条规定,任何人都不得擅自改变配套公建的用途。开发商也可自由处分其权利,将产权归其的配套公建无偿转让给全体业主。
 

 住宅区内具有经济价值的其他地上附着物

  住宅区内具有经济价值的其他地上附着物,指住宅区土地范围内,不属于房屋范畴,但又具有使用价值,可产生经营收益的其他地上附着物,如居民停车场、游泳池、网球场等。此类地上附着物的产权归属,关系到业主是否可以无偿使用及经营收益的归属,而现行立法不具体,适用法律同样疑难。

  我们认为,根据我国法律关于主物与从物产权应一并转移的规定,此类地上附着物由于附属于土地及/或房屋,无独立的产权可言,属于土地及/或房屋的从物,其产权属于房地产权利人。

  具体而言,居民停车场属于住宅区土地及房屋的从物,而住宅区土地及房屋的权利人是全体业主(住宅区如有未售出之商品住宅及产权归开发商的配套公建,则开发商也是业主之一),故居民停车场产权归全体业主。游泳池、网球场如在会所范围内,则其属于会所的从物,其产权归会所产权人;如在会所之外,则其属于住宅区土地及房屋的从物,其产权归全体业主。

  会所

  会所是从香港舶来的一个概念,至今尚无一个统一的定义,一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所。就建筑性质而言,会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴,但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建,于是会所往往又与配套公建联系在一起。

  商品房公用建筑面积分摊是按栋进行的,由于会所往往独立修建,故会所一般未被列入公用建筑面积分摊范围。判断会所的产权归属,可按如下方法处理:(1)会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建,则该部分房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行;(2)商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的,按约定执行;(3)其他情形下,会所产权归开发商。

  停车库

  地上停车库及未与防空地下室结合建设的地下停车库,如已被列入公用建筑面积分摊范围,或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有,则其产权归全体业主,否则归开发商,开发商可出售、出租。与防空地下室结合建设的地下停车库,由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。开发商经向人防主管部门办理使用登记手续,可将此结合建设的地下停车库出租,但不能出售。

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