阳新房产网
首页 > 资讯 > 访谈 > 正文

专访黄石市房管局局长、众邦公司董事长刘昌猛
2010-08-06 22:04:00   来源:新浪家居   评论:0 点击:

  8月3日,黄石市委常委会通过《黄石市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)和《关于加快推进公共租赁住房制度建设的工作方案》(以下简称《工作方案》),这标志着黄石市公共租赁住房制度建设、结合棚户区改造推进住房保障制度创新试点工作进入全面实施阶段。为探寻黄石公共租赁住房制度,记者专访了黄石市房地产管理局局长、众邦城市住房投资有限公司董事长刘昌猛(以下简称 “刘局长”)。

  1.记者:刘局长,首先祝贺《暂行办法》和《工作方案》顺利通过。作为黄石公共租赁住房制度的积极推动者,请您谈谈黄石市如何能够在全国众多城市中脱颖而出,最终成为全国公共租赁住房试点城市?

  刘局长:谢谢!凝聚了国家住建部、国家开发银行、湖北省住建厅以及黄石市各级党委、政府、各相关部门领导同志,特别是房地产管理局、住房保障中心同仁大量心血的《暂行办法》和《工作方案》,在市政府常务会议和市委常委会议相继通过,表明市委、政府对住房保障这一重要民生问题的高度关注,也标志着我市住房保障工作进入全新的发展阶段。

  黄石市之所以能够最终成为全国试点城市,是我国政治经济大背景和黄石市独特的城市特点交互作用的结果。

  党的十七大将“住有所居”列入改善民生工作重点,明确提出构建两个体系:构建稳定、健康、有序的房地产市场,保持总量基本平衡的关系;建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系,让更多城市中低收入家庭实现住房梦想。这两者各有侧重,又相辅相成。核心就在于既充分发挥市场在资源配置中的基础性作用,又强化政府的宏观调控职能和公共服务职能,保持房地产业的持续快速健康稳定发展,准确应对国际金融危机和国内经济发展的双重考验,切实改善住房这一重要民生问题。为此,近年来国家采取了多项措施整顿和规范房地产市场,加快推进保障性住房建设。温家宝总理和李克强副总理都在各种场合多次提出要加快推进棚户区改造,加大保障性住房建设。国家住建部按照中央部署,把该项工作与促进中西部、欠发达地区发展结合起来,高度关注并积极推动中西部、中小城市的住房保障制度创新工作,拟通过先行试点获取成功经验,以便全国推广。很多城市围绕这一主题作了各种积极的尝试,但是受各种因素影响,并没有提出根本性的解决方案。我国的住房保障体系中存在的覆盖面不宽、保障品种不全、运作机制不活、分配体制不公、发展动力不足等问题依然没有得到很好的解决,这为黄石市开展公共租赁住房制度创新,争取全国试点提供了平台。

  而黄石市独特的城市特点,则为我们赢得试点,进行制度创新提供了现实条件。首先,黄石面临着严峻的住房保障压力。据调查,截至2008年底,我市约有9.6%的城市家庭计20180户(不包括居住在危旧房中的家庭)人均住房面积在13平方米以下。同时,作为典型的工矿城市,黄石市棚户区多,居民生存条件总体较差。据统计,全市共有各类棚户区164片,占地面积约200万平方米。其中城市重点棚户区面积约60万平方米,聚居居民12000余户,重点国有工矿棚户区面积约12万平方米,聚居居民3000余户,全市80%以上的低收入家庭聚居于此类棚户区中。此外,新生代、夹心层和外来务工人员的住房需求也在不断给我市的住房保障施压。其次,黄石市具有得天独厚的政策环境与政策优势。黄石市是武汉城市圈“两型”社会综合配套改革试点城市,国家赋予了制度创新、先行先试的权利,黄石和大冶是国家资源枯竭型城市,阳新是国家级贫困县,具备享受综合优惠政策优势。第三,黄石市委、市政府的高度重视。从2004年起,市委、政府连续七年将住房保障工作和保障性安居工程建设纳入政府实事项目,从2009年起,又将其上升为全市“一号工程”和“一把手工程”,由市委书记和市长亲自主抓棚户区改造与住房保障工作,并明确提出用3年时间,全面解决80%以上城镇低收入家庭住房困难。第四,黄石市有一定的工作基础和成熟的实践经验。2005年来,黄石市探索出了一条“政府给政策、企业出土地和资金,共建共有产权廉租住房”的新路,先后与大冶铁矿、十五冶和大冶有色金属公司等企业共建廉租住房1480套、公共租赁房816套。

  基于上述因素,黄石市在借鉴和总结新加坡、香港和国内一些城市成功经验的基础上,力求利用后发优势,大胆进行住房保障体制、机制、模式、方法和产品创新,实现跨越式发展,构建一个既符合国情又能体现黄石特色的、全覆盖的住房保障体系,使之成为继社保、低保之外的第三大保障线。在我市的积极争取下,经省住建厅推荐和国家住建部的多次现场考察、论证, 2009年10月15日黄石市正式被国家住建部列为试点城市。黄石市由此成为湖北省唯一的一个公共租赁住房试点城市,也是全国结合棚户区改造进行公共租赁住房制度建设的试点城市。而且还于今年7月份被国家开发银行列为全国唯一的开发性金融支持住房保障体系建设试点。

  2.记者:黄石市公共租赁住房制度最大的创新之处在哪儿?

  刘局长:我们所说的公共租赁住房,是广义的概念,它是指政府提供土地、税费等方面的政策支持,由政府、企业、社会或个人提供,限定保障面积、供应对象,实行准市场租金、分类补贴、租补分离、可租可售、租售结合的办法,面向城镇住房困难家庭居民出租或出售的政策性住房。包括公益性公共租赁住房、社会性公共租赁住房和混合型公共租赁住房。相比于已有的公共租赁住房做法而言,黄石市公共租赁住房在政策界定、筹集模式、供应对象、运营管理等方面都有明显的不同。它涵盖了所有的保障性住房。具体来说,包括:廉租住房,国有直管公房,国有及国有控股企业公房,经济适用住房(含企事业单位的集资房),限价商品房,棚户区改造、城市重点工程、城中村改造、危旧房改造拆迁安置项目中的共有产权房,园区建设拆迁安置项目中的共有产权房,职工宿舍,公务员公寓,外来务工人员周转住房等政策性住房。

  第一,在保障对象的认定方面,变住房条件、经济状况双重审核为住房条件单项审核,扩大了保障覆盖面。根据《暂行办法》规定:新就业职工和有稳定职业并在我市居住一定年限的外来务工人员,只要住房困难,无论经济状况如何,均可申请租赁公共租赁住房,一举打破了原有的住房条件、经济状况双重审核标准。新生代、夹心层、农民工等群体正式进入保障范围。因此,《暂行办法》将是我国真正意义上的第一部囊括并为新生代、夹心层、农民工“量身打造”的住房保障管理办法,开启了新生代、夹心层、农民工等享受住房保障的历史,翻开了我国住房保障发展中新的一页。

  第二,在产权拥有方式上,变只能单方拥有为可实现多方共有,推出了共有产权公共租赁住房。针对棚户区改造、城中村改造、危旧房改造(以下简称“三改”)中普遍出现的拆迁难、还建难问题,黄石市将“三改”和住房保障工作结合起来,推出了共有产权公共租赁住房这一全新的住房保障产品。共有产权公共租赁住房是公共租赁住房的一种特殊形式。即在一套产权房屋中,由承租人、建设单位或其他组织按各自出资份额分别拥有房屋产权份额,产权既可以双方共有,也可多方共有。产权份额在双方或多方之间可租、可售、可流转,共有产权部分执行公共租赁住房政策。此举有利于彻底解决 “三改”,特别是棚户区改造中,还建房超面积部分政府贴不起、拆迁户买不起的困难,破解棚户区改造难题,解决保障性住房有投入无产出、不能循环滚动、良性发展的难题,克服既有住房保障模式和产品的内生缺陷和“后期营养不良”问题。

  第三,在具体运营方式上,变“单打一”为“多打一”,实现政府主导和市场运作相结合。一是在运作主体上,鉴于公共租赁住房的属性,由政府提供土地、税费方面的支持,房产主管部门作为公共租赁住房的行政主管部门,负责研究和制定相关政策,制定中长期发展规划和年度供应计划。市住房保障部门具体负责公共租赁住房的申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性业务。国有独资公司——众邦城市住房投资有限公司代表政府作为公益性公共租赁住房营运主体,也是公共租赁住房经营的龙头平台,按照市场化运作、公司化经营、企业化管理模式负责公共租赁住房房源筹集(建设)、租赁经营和日常管理等工作,充分发挥其对最低收入家庭住房保障的托底作用。同时,通过政策引导,鼓励其他营运主体和个人参与公共租赁房的建设和经营。


  二是在具体操作办法上,创造性地提出“市场租金,分类补贴、租补分离、可租可售、先租后售、租售并举”的运作模式,既通过市场租金体现了社会公平,又通过分类补贴体现了层次区别,既通过租补分离有力的解决退出难题,又通过可租可售,回笼了资金,实现了滚动发展,既通过先租后售保障了充足房源,又通过租售并举实现了华人社会传统的产权欲望。

  3、记者:全新的公共租赁住房制度将对经济建设与社会发展产生何种积极影响?

  刘局长:首先,可以破解“三改”和住房保障体系建设难题,促进城市建设与发展。在 “三改”过程中,我们运用系统的观点、创新的思维、经营城市的理念,按照市场化运作、公司化运营、企业化管理的手法,在政策、资源、资金上进行整合、打组合拳,推出了共有产权公共租赁住房这一全新的住房保障产品,解决了政府想改贴不起、百姓盼改买不起的难题,使棚户区改造和住房保障工作走上滚动发展、良性循环的道路,为全国“三改”,特别是棚户区改造提供了新的经验,在廉租房和经济适用房之外探索出了一个既能根本解决住房保障现存问题,又能形成政府、企业和个人之间合理分担的全新住房保障方式和保障产品,打造一个既符合国情又具有地方特色的公租房制度。

  其次,可以调节房地产市场,稳定商品房价格,促进房地产市场持续健康快速发展。我国商品房市场火爆,商品房价格居高不下,这既有房价收入比过高,群众购买力不足的原因,也有住房供应结构不合理,租售比失调的问题。大力发展公共租赁住房,既可以体现政府的社会公共服务职能,为低收入家庭提供住房保障,尤其是为最低收入家庭提供公益性公共租赁房,解决其住房困难;又可以通过增加住房供应,平抑商品房价格,调控房地产市场,促进房地产市场持续健康有序发展。

  第三,可以培育健康的租赁市场,引导合理的住房消费理念,促进形成住房梯级消费格局。中华民族自古就有信奉拥有产权的传统和买房的情结,导致盲目的住房消费,目前中国城镇居民房屋的私有率已高达80%,远高于西方发达国家的水平。我市的公租房试点正是针对中国目前的国情特点,着力引导合理的住房消费,培植、发展、规范住房租赁市场,从而完善住房供应结构,抑制商品住房价格与租金,为“住有所居”提供制度保障。

  第四,可以服务于城市化、现代化进程,加快城乡一体化进程,促进社会主义和谐社会建设。伴随着城市化、现代化进程,大量新生代、夹心层、外来务工人员加剧了住房需求。将这部分群体,特别是农民工,纳入公共租赁住房保障,为既不能享受现有住房保障政策、又无力购买商品房,游离于原住房保障制度之外群体提供住房保障,在住房保障领域率先打破户籍限制,消除城乡和地区壁垒,加快城乡一体化进程,有力的促进了社会主义和谐社会建设。

  4.记者:据我们所知,新加坡的组屋、香港的租屋制度都比较成功地解决了住房住房保障的难题,那么我市的公租房制度与他们有什么不同?

  刘局长:我市的公租房制度走的是一条既不同于香港、也不同于新加坡的“第三条道路”。新加坡的组屋以售为主,香港的租屋以租为主,而我们实行的是“以租为主、先租后售、租售并举”的办法,构建中国特色的住房保障制度,首先解决覆盖面和“住有所居”的问题,最终实现“居者有其屋”的目标。具体地说,有三个方面的突破:

  第一,坚持多元化发展,突破单一模式。一是房源筹集多元化。在加大建设力度的基础上,既通过改造、收购公共租赁住房等方式筹集公租房房源,也可以转化原有廉租住房、国有直管公房,还鼓励社会单位、企业、个人参与建设、运营公租房和将自有产权住房等纳入公共租赁住房管理,既盘活了存量,又发展了增量,有效缓解房源不足问题,为制度建设提供了强大的动力和支持;二是资金来源多元化。在加大政府政策、资金支持前提下,吸收企业、社会和个人投资参与公共租赁住房经营,鼓励金融机构发放中长期开发贷款,支持经营社会机构通过发行中长期债券等方式筹集建设及营运资金,探索公积金闲置资金和增值收益用于公共租赁房的建设和经营;三是产权主体多元化。通过吸收社会力量或个人参与建设,形成产权主体的多元化,不仅能有效解决公共租赁住房房源、资金不足问题,而且还解决了棚户区、城中城、危旧房改造拆迁安置难等突出问题。

  第二,坚持可持续发展,突破线性思维模式。一是通过实行市场租金、差别化补贴,提高租金收入水平,缓解发展资金压力;二是实行灵活多样的产权流转机制,既鼓励承租人通过努力逐步获得产权,又为其创业发展提供资金保障,最终达到加速资金回笼;三是按照“整体开发、异地安置、腾地发展”的思路,积极拓展土地经营、商品房开发、经营公共服务设施、商业配套开发等收益渠道,力求保本经营、略有盈余,实现公租房的滚动和可持续发展。

  第三,坚持协调发展,突破惯性思维模式。不是就公共租赁住房谈公共租赁住房,而是把发展公共租赁住房与“三改”、园区发展、招商引资、城市化和现代化等结合起来,总体规划、统筹兼顾、协调推进,实现协调发展。

  5.记者:请问刘局长,为保证我市的公共租赁住房制度建设试点工作顺利推进,下一步我市将主要从那几个方面开展工作?

  刘局长:(1)加大公共租赁住房制度宣传力度。办法出台后,新闻媒体要配合房产部门做好公共租赁住房制度的宣传报道工作,做好正面宣传和引导,争取相关部门的支持和配合,争取广大市民了解和理解,为公共租赁住房制度建设创造良好的氛围和宽松的环境。

  (2)分解落实公共租赁住房责任目标。充分发挥政府的主导作用,将保障性住房建设和棚户区改造中长期规划、住房保障年度保障工作目标分解到县市区、企业和相关职能部门,并将履责情况作为考核行政主职的依据。同时,充分发挥行业管理职能,对县市区、相关职能部门和相关企业进行督办,做到一季一通报、半年一检查、一年一考核,使其加快棚改和公租房等的建设力度。

  (3)起草、出台公租房相关配套实施细则。办法的出台只是提出了公共租赁住房制度建设的总体思路和原则意见,真正将办法付诸实施还有大量的工作要做,公租房配租、退出、产权出让、物业管理、租金收取、补贴申领等相关规定需要在实施细则中加以明确和补充,我们将组织精干力量会同财政、民政、物价等相关部门起草实施细则,指导公租房工作的开展。

  (4)编制公共租赁住房和棚户区改造中长期发展规划。市房产、规划等部门要根据发展改革部门编制“十二五”规划的要求,在开展公共租赁住房需求调查的基础上,按照便民、利民的原则,选择交通出行方便、基础设施配套较完善的区域,编制出切实可行的控制性规划,通过专家评审的规划方案报市政府批准和实施,接受社会监督。大冶市、阳新县根据自身经济情况,编制本区域的公共租赁住房和棚户区改造的中长期规划,报市政府和省住建厅备案。

  (5)迅速启动国有直管住房清理和转换工作。为加快公共租赁住房制度建设进程,规范国有直管住房管理,切实解决住房困难家庭的住房问题,按照市委、市政府的统一安排和部署,办法出台后,将对所有未售国有直管住房进行清理和转换,将其全部纳入公共租赁住房管理体系。在此基础上,逐步向全市(含区、开发区)行政事业单位及国有企业(含国有控股企业)自管住房推广,达到管理有序、公开公平公正的目的。

  (6)加大在建项目的建设和房源筹集力度。一方面克服各种困难,排除一切干扰,千方百计地加快项目的建设,另一方面要通过新建、配建、改造和收购等方式筹集公租房房源,形成公租房增量,在确保低收入家庭住房需求的基础上,逐步向新就业人员、外来务工人员和城市夹心层家庭覆盖。

  (7)进一步加大项目建设资金的筹措力度。一是加大向上争取专项资金的力度,确保项目建设和棚改工作的资金需求,确保公租房制度建设的顺利推进;二是加大向金融单位融资的力度,借助我市是开发性金融支持保障性住房建设试点城市,通过做大做强众邦公司,争取国家开发银行更多、更优惠的政策性贷款;三是充分利用公共租赁住房试点和棚户区改造,调动社会各方面的积极性,把社会特别是企业资金引入保障性住房建设中来。

  (8)加快机构整合和职能的理顺。在市委、市政府的大力支持下,我市已成立了负责保障政策实施的住房保障中心和负责投融资的众邦城市住房投资有限公司,形成了房产局、住房保障中心和众邦公司三驾马车齐头并进的局面,下一步我们将积极争取市委、市政府的全力支持,理顺住房保障中心和众邦城市住房投资有限公司理顺职能,保证公共租赁住房制度建设工作顺利推进。

相关热词搜索:

上一篇:王玲巧:笑看花湖变新城
下一篇:最后一页

分享到: 收藏